הסכם שכירות – עצות זהב לשוכר

הסכם שכירות הוא מסמך מהותי המגדיר את מערכת היחסים בין בעל הנכס לבין השוכר. הסכם השכירות מתווה ומגדיר את החובות, הזכויות, והאחריות של כל אחד מהצדדים כלפי משנהו, ומהווה בסיס למערכת יחסים תקינה בין השוכר למשכיר.

בין אם מדובר בהסכם שכירות למגורים, למשרד, או לנכס מסחרי אחר, חשוב לוודא שההסכם מכסה את כל ההיבטים הדרושים כדי למנוע אי הבנות ומחלוקות בעתיד. במאמר זה נפרט מה חשוב בהסכם שכירות, נציג דוגמאות, נלמד איך לגדר סיכונים, וניתן מספר עצות זהב.

מה חשוב שיהיה בהסכם שכירות

תיאור הנכס

הסכם השכירות צריך להתחיל בתיאור מפורט של הנכס המושכר:

כתובת הנכס, מספר החדרים, הצמדות לנכס (האם לנכס יש מחסן צמוד או חניה צמודה שהשוכר יכול להשתמש בה), גודל הנכס במ"ר ברוטו ונטו – הדבר חיוני בעיקר לנכסים מסחריים כאשר דמי השכירות משולמים על בסיס מ"ר.

עצת זהב 1:

תוודאו שהנכס אכן רשום על שם האדם שעומד מולכם. לא חסרים מקרים שאנשים מוכרים או משכירים נכסים לא שלהם, מה שמוביל כמובן לסכסוכים משפטיים יקרים. בדיקה פשוטה וזולה באמצעות הוצאת נסח טאבו יכולה למנוע את זה בקלות.

עצת זהב 2:

אם אתם משלמים דמי שכירות על בסיס מ"ר (למשל – 60 ש"ח לכל מ"ר בנכס), תדאגו להכניס לפרק "הצהרות המשכיר" את הגודל הכולל של הנכס אותו אתם שוכרים.

תקופת השכירות

זהו אחד הסעיפים החשובים ביותר בהסכם השכירות. את תקופת השכירות ניתן לקבוע לתקופה קצובה שנקבעה מראש, למספר חודשים או מספר שנים, או על בסיס חודשי או שעתי, הכל בהתאם לצורך.

עצת זהב 3:

אם אתם מתקשרים בהסכם לשכירות נכס מסחרי לצורך הקמת עסק חדש – תדאגו לגדר את הסיכונים שלכם.

למשל, אם בכוונתכם לשכור את הנכס לתקופה של 5 שנים, במקום לחתום על הסכם שכירות שתקופת השכירות בו תעמוד על 5 שנים, תבקשו מבעל הנכס שתקופת השכירות תעמוד על שנה או שנתיים בלבד, והיתרה תינתן לכם באופציה.

גם אם בעל הנכס יסכים להסדר זה בכפוף להעלאת דמי השכירות בתקופת האופציה – ייתכן שעדיף לשלם "פרמיה" של כמה אחוזים בדמות תוספת על דמי השכירות הבסיסיים, שכן אם העסק חלילה לא יצלח לאחר שנה או שנתיים, לפחות גידרתם את הסיכון, ביטחתם את עצמכם, והפחתתם חשיפה לתשלום דמי שכירות על תקופה ארוכה שלא נוצלה על ידכם.

עצת זהב 4:

קיימת חשיבות רבה להכניס להסכם השכירות סעיף שמאפשר לכם להכניס שוכר חלופי לנכס. חשיבות לא פחות גבוהה קיימת לתנאים המוגדרים בהסכם המאפשרים לכם להפעיל סעיף כזה.

קיימים ניסוחים רבים לסעיפים מסוג זה, חלקם מנוסחים בצורה שמקלה עם השוכר וחלקם מנוסחים בצורה שמקשה עם השוכר. כלל אצבע בעניין זה – תוודאו שהאפשרות להכניס שוכר חלופי לא מותנית ביותר מדי תנאים שצריכים להתקיים, שמרוקנים את הסעיף מתוכן.

עצת זהב 5:

תדאגו לתחנות יציאה. ניתן להגיע להבנה עם בעל הנכס שבהתראה של שלושה חודשים מראש תוכלו לצאת מהסכם השכירות. לעיתים, בעל הנכס יסכים בכפוף לתשלום פיצוי נוסף של מספר חודשי שכירות נוספים (עד שני חודשי שכירות זו דרישה סבירה).

יחד עם זאת, צריך לדאוג שהסעיף ינוסח בצורה כזאת שאם נמצא שוכר חלופי בתוך שלושת חודשי ההתראה, לא תשלמו את הפיצוי של החודשיים הנוספים.

סכום דמי השכירות ותאריך תחילת תקופת השכירות

בהסכם השכירות יש לציין את סכום השכירות החודשי, כיצד יש לשלם אותו, וכמובן את מועד הפירעון. בנוסף, יש לקבוע תאריך יעד לתחילת תקופת השכירות.

עצת זהב 6:

אם אתם מתקשרים בהסכם לשכירות נכס מסחרי, ואתם מקבלים את הנכס ברמת מעטפת, תבקשו מבעל הנכס תקופת "גרייס" לשפץ את הסניף במהלכה אתם לא תשלמו דמי שכירות. יש לקבוע את המועד המדויק בו תתחיל תקופת הגרייס ואת מועד הסיום שלו. תקופת גרייס מקובלת לשיפוץ הנכס עומדת על בין שלושה חודשים לשישה חודשים, תלוי בנכס ובעסקה.

עצת זהב 7:

אל תסכימו באופן אוטומטי למועד הפירעון הראשון שבעל הנכס דורש (למשל, 1 לכל חודש). לבעל הנכס יש אינטרס להקדים את התשלום ככל הניתן, אך עליכם לוודא שמועד הפירעון של דמי השכירות מסתדר עם התזרים של העסק, ואם מועד הפירעון לא מסתדר – תבקשו מועד פירעון אחר.

בטחונות

סוגי הביטחונות שנדרשים בהסכם שכירות הם מגוונים, תלוי בסוג העסקה. לעיתים תידרשו להעמיד ערבות בנקאית אוטונומית, פיקדון מזומן, לעיתים ערבות אישית שלכם או של צדדים שלישיים, ולעיתים תידרשו להעמיד מספר ביטחונות.

תחזוקה ותיקונים

הסכם השכירות צריך לפרט את תחומי האחריות של כל צד באשר לתחזוקה ותיקונים בנכס המושכר. מדובר בפרק מאוד חשוב בהסכם השכירות, שיכול לחסוך עלויות גבוהות לשוכר ומונע מחלוקות עתידיות. ככלל אצבע, מקובל שבעל הנכס אחראי לכל התשתיות במושכר (ביוב, מים, חשמל, מיזוג אוויר) והשוכר אחראי לתיקון תקלות אחרות במושכר, למעט בלאי סביר.

שימוש בנכס

הסכם השכירות צריך לפרט את השימוש המותר בנכס המושכר.

לדוגמה, אם הנכס מושכר למטרת משרדים, לא ניתן להפעיל בו חנות ללא הסכמת בעל הנכס ומבלי לבדוק את ההיתרים והרישיונות הנדרשים.

סיכום

הסכם שכירות הוא מסמך חיוני שתפקידו לאזן בין השוכר לבין המשכיר, ליצור וודאות לצדדים, ולהגן על האינטרסים של של שני הצדדים. הסכם שכירות טוב, הוא הבסיס למערכת יחסים תקינה בין השוכר לבין המשכיר. מומלץ להתייעץ עם עורך דין המתמחה בהסכמים בכדי להבטיח שהסכם השכירות ב מכסה את כל ההיבטים הנדרשים.